Imobiliaria Marcondes
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A escritura pública é um documento elaborado no Tabelionato de Notas. Ela registra a manifestação de vontade das partes e reúne informações como identificação de comprador e vendedor, descrição do imóvel, preço, forma de pagamento e condições da negociação.
O tabelião confere documentos, capacidade das partes e requisitos formais do ato. A escritura oferece segurança ao negócio, mas sua lavratura não altera automaticamente o nome do proprietário na matrícula.
O Código Civil estabelece que, salvo exceções previstas em lei, a escritura pública é essencial para negócios que envolvem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. O caso concreto deve ser confirmado com o tabelionato e o Registro de Imóveis competente.
Nem sempre. Algumas operações podem ser formalizadas por outro título admitido em lei. Contratos de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária, por exemplo, podem ter efeitos de escritura pública quando atendem à legislação específica.
Nessas situações, o contrato assinado com a instituição financeira pode ser apresentado diretamente ao Registro de Imóveis. Isso não elimina a etapa registral: mesmo quando não há uma escritura pública separada, o título precisa ser registrado para produzir a transferência e os demais efeitos previstos.
Também existem títulos judiciais, instrumentos relacionados a programas habitacionais e outras formas autorizadas. Por isso, não escolha o documento apenas com base no valor da compra; confirme qual título é adequado à operação.
O registro é o ato realizado no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região onde o bem está localizado. O título da negociação é apresentado, protocolado e analisado. Estando em conformidade, a transferência é lançada na matrícula.
O artigo 1.245 do Código Civil afirma que a propriedade é transferida com o registro do título. Enquanto esse registro não ocorre, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante o sistema registral.
O cartório pode emitir uma nota de exigências quando encontra documentos ausentes, divergências ou pontos que precisam de correção. Resolver essas pendências é parte do processo e não deve ser deixado para depois da mudança.
A matrícula funciona como o histórico jurídico individual do imóvel. Ela contém sua identificação, descrição, proprietários e registros ou averbações relevantes, como compra e venda, financiamento, hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto e alterações da construção.
Antes da compra, solicite uma certidão atualizada para confirmar quem é o proprietário e verificar possíveis ônus ou restrições. Depois do registro, peça uma nova certidão para conferir se o comprador e o título foram lançados corretamente.
Escritura, registro e matrícula podem ser resumidos assim:
a escritura ou outro título formaliza a negociação;
o registro produz a transferência da propriedade;
a matrícula reúne o histórico e a situação jurídica do imóvel.
O Tabelionato de Notas lavra escrituras públicas e reconhece juridicamente a declaração das partes dentro de suas atribuições. Em muitas situações, as partes podem escolher o tabelionato para a escritura.
O Registro de Imóveis pratica os atos relacionados à matrícula, ao registro e à averbação. Nesse caso, a competência é definida pela localização da propriedade.
Não confunda esses serviços com o Registro Civil ou o Registro de Títulos e Documentos. Embora todos sejam cartórios, cada especialidade possui funções diferentes.
O procedimento pode variar, mas uma compra regular normalmente envolve:
análise da matrícula, do imóvel e dos vendedores;
definição do preço, da forma de pagamento e das condições;
assinatura do contrato preliminar, quando utilizado;
pagamento do imposto de transmissão, conforme as regras municipais;
lavratura da escritura ou assinatura de outro título legalmente aceito;
apresentação do documento ao Registro de Imóveis;
cumprimento de eventuais exigências;
registro e emissão da matrícula atualizada.
Os custos podem incluir imposto de transmissão, escritura, registro, certidões e outras despesas. Os valores variam de acordo com o município, o estado, o preço do imóvel, a natureza do título e eventuais benefícios legais.
Uma escritura guardada sem registro não atualiza a matrícula. Isso pode gerar dificuldades para vender, financiar, oferecer o imóvel em garantia, realizar inventário ou comprovar a propriedade perante terceiros.
Também existe o risco de surgirem novos atos relacionados ao proprietário que ainda consta no registro. Por isso, o comprador deve acompanhar a apresentação do título, atender às exigências e guardar o comprovante do registro concluído.
Receber as chaves é uma etapa prática da posse. Registrar o título é a etapa jurídica que consolida a aquisição da propriedade dentro do sistema registral.
Confira se nomes, documentos, estado civil, descrição do imóvel, matrícula, preço e forma de pagamento estão corretos. Compare a área construída e as vagas de garagem com a documentação e verifique se existem ônus, indisponibilidades ou divergências.
Não transfira valores importantes sem compreender as condições do contrato. Quando houver inventário, procuração, empresa vendedora, imóvel com restrição ou outra situação especial, procure orientação jurídica antes de concluir a compra.
A escritura formaliza a vontade das partes, mas é o registro do título na matrícula que transfere a propriedade ao comprador. Em financiamentos, o próprio contrato pode substituir a escritura separada, desde que seja um título admitido em lei.
Conhecer essa sequência evita a falsa impressão de que o imóvel já está regular apenas porque o pagamento foi feito ou as chaves foram entregues.
Quer encontrar um imóvel e entender cada etapa da documentação antes de assinar? Fale com a Marcondes Soluções Imobiliárias pelo WhatsApp. Nossa equipe acompanha a negociação e ajuda a organizar o processo até a conclusão da compra.