Imobiliaria Marcondes
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Suporte ao Cliente
A matrícula funciona como o histórico jurídico do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Ela identifica a unidade, descreve suas características, informa quem aparece como proprietário e reúne registros ou averbações relevantes.
Solicite uma certidão atualizada e confira:
nome do proprietário registrado;
descrição, endereço e área do imóvel;
existência de hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora ou indisponibilidade;
averbação da construção e de alterações realizadas;
registros de compra, transmissão ou outras restrições.
O Conselho Nacional de Justiça informa que o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis oferece serviços como visualização de matrícula e solicitação de certidões. A consulta deve ser feita pelos canais oficiais ou diretamente no cartório competente.
Assinar contrato ou escritura é uma etapa essencial, mas a transferência da propriedade entre pessoas vivas ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis. Essa regra está no artigo 1.245 do Código Civil.
Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante o registro. Por isso, o planejamento da compra precisa incluir escritura quando aplicável, pagamento de tributos, emolumentos e registro.
Não trate a entrega das chaves ou o pagamento como substitutos dessa formalização.
Os documentos pessoais precisam corresponder ao proprietário indicado na matrícula. Verifique identificação, CPF, estado civil, regime de bens e endereço. Dependendo do caso, a participação ou autorização do cônjuge pode ser necessária.
Quando o vendedor é pessoa jurídica, a análise inclui contrato social, alterações, representantes autorizados e situação da empresa. Se houver procurador, confira os poderes, a forma e a validade da procuração para o negócio pretendido.
Certidões relacionadas ao vendedor podem ser recomendadas para identificar processos, execuções ou riscos capazes de atingir a transação. A seleção e a interpretação dessas certidões devem considerar o caso concreto. Um advogado, tabelião ou profissional imobiliário qualificado pode orientar quais documentos são necessários, sem transformar uma lista genérica em garantia absoluta.
Peça a identificação imobiliária e consulte a situação do IPTU no município. Compare proprietário, endereço, área do terreno e área construída com a matrícula e com o imóvel visitado.
Diferenças podem indicar construção não averbada, ampliação sem atualização cadastral ou simples divergência que precisa ser esclarecida. Também confirme a existência de débitos, parcelamentos ou taxas municipais vinculadas ao imóvel.
Em casas, verifique se a construção possui a documentação municipal aplicável, como alvarás, certificado de conclusão ou habite-se, conforme a legislação e a época da obra. A nomenclatura e o procedimento variam entre municípios.
Uma reforma pode deixar o imóvel mais confortável e, ao mesmo tempo, criar uma diferença entre a realidade e os documentos. Garagem ampliada, edícula, área gourmet, fechamento de sacada ou aumento da casa precisam ser avaliados.
Compare três referências:
área e descrição na matrícula;
cadastro e documentos municipais;
situação física encontrada na vistoria.
Se os dados não coincidirem, descubra a causa e o caminho de regularização antes de concluir a compra. A irregularidade pode dificultar financiamento, seguro, venda futura e averbação do novo título.
Para apartamento, sobrado ou casa em condomínio, solicite uma declaração sobre a situação das cotas condominiais. O Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros.
Também é prudente analisar:
valor atual da taxa de condomínio;
convenção e regulamento interno;
atas recentes de assembleias;
obras aprovadas ou em discussão;
rateios extraordinários e fundo de reserva;
regras para garagem, animais, reformas e locação.
Uma unidade sem atraso mensal pode estar vinculada a uma obra já aprovada que aumentará as despesas nos meses seguintes.
Água, energia, gás e outros serviços podem exigir encerramento, transferência de titularidade ou quitação. Pergunte quais contas estão individualizadas e peça os comprovantes necessários.
Se houver associação de moradores, loteamento com manutenção compartilhada ou serviços privados, entenda a origem, a forma de cobrança e a documentação correspondente.
Também confirme se o imóvel está ocupado, alugado ou cedido. Uma locação vigente pode envolver direito de preferência do inquilino e condições específicas para a entrega da posse.
Documentação regular não substitui a avaliação do estado do imóvel. Observe estrutura, telhado, umidade, instalações elétricas e hidráulicas, esquadrias, pisos, móveis planejados e equipamentos incluídos na venda.
Em imóveis antigos, de alto valor ou com sinais de reforma, uma vistoria técnica pode identificar problemas que não aparecem em uma visita rápida. Registre no contrato quais itens permanecerão, o estado de conservação e a responsabilidade por reparos combinados.
A proposta e o contrato devem identificar corretamente as partes e o imóvel, apresentar o preço, a forma de pagamento, os prazos, as condições de financiamento, a entrega da posse e as consequências do descumprimento.
Se houver sinal, deixe claro:
valor e finalidade do pagamento;
condições para devolução ou retenção;
prazo para análise documental e financiamento;
responsabilidade por certidões, tributos e despesas;
situação necessária para assinatura da escritura ou do instrumento de financiamento.
Evite transferir valores com base apenas em conversas. Leia todos os documentos e guarde comprovantes das negociações.
Além do preço, a compra pode envolver ITBI, escritura pública quando exigida, registro, certidões, avaliação bancária, financiamento e serviços profissionais. Os valores dependem do município, do estado, do preço e da modalidade do negócio.
Peça estimativas antes de fechar para evitar que a documentação comprometa a reserva destinada à mudança ou à reforma.
Revise os principais pontos:
Matrícula e certidão atualizadas.
Titularidade e documentos do vendedor.
Ônus, restrições e averbações.
IPTU, cadastro municipal e débitos.
Regularidade e área da construção.
Condomínio, atas e rateios, quando aplicável.
Ocupação, locação e entrega da posse.
Vistoria física e itens incluídos.
Contrato, financiamento e condições do sinal.
Tributos, cartório e custos de transferência.
Uma pendência não significa necessariamente que a compra seja impossível. Ela precisa ser identificada, avaliada e solucionada de forma compatível com o contrato antes da conclusão.
A documentação de imóvel usado ajuda a confirmar quem pode vender, o que está sendo comprado e quais obrigações acompanham a unidade. Matrícula, cadastro municipal, situação condominial, regularidade da construção e documentos do vendedor devem ser analisados em conjunto.
Quanto maior o valor ou a complexidade do negócio, mais importante é contar com orientação jurídica, registral e imobiliária adequada. A conferência antecipada reduz riscos e torna a compra mais previsível.
A Marcondes Soluções Imobiliárias ajuda você a comparar imóveis e acompanha as principais etapas da negociação, da visita à conferência das condições de compra.